De drempel van 9 m² voor een slaapkamer komt in bijna alle discussies tussen eigenaren, huurders en vastgoedmakelaars terug. Deze referentie komt uit het decreet van 30 januari 2002, dat de criteria voor de fatsoenlijkheid van een huurwoning definieert. De tekst vereist dat een hoofdvertrek een bruikbare oppervlakte van ten minste 9 m² heeft met een plafondhoogte van ten minste 2,20 meter, of een bruikbare inhoud van ten minste 20 m³.
Met de nadering van 2026 wijzigen verschillende regelgevende evoluties de reikwijdte van deze drempel en de gevolgen voor verhuurders.
Aanvullende lectuur : De beste cadeau-ideeën voor liefhebbers van geek- en popcultuur
Departementaal sanitaire reglement en kamers van minder dan 9 m²: een vaak genegeerde lokale beperking
De meeste online inhoud richt zich op het decreet van 2002, dat betrekking heeft op de fatsoenlijkheid van de verhuurde woning. Een andere tekst blijft onder de radar: het departementaal sanitaire reglement (DSR). In Parijs stelt het DSR een minimale oppervlakte van 9 m² per persoon voor elke ruimte die voor slaapdoeleinden is bestemd. Deze regel is niet alleen van toepassing op verhuur, maar ook op persoonlijk gebruik.
Het nuance is aanzienlijk. Het decreet van 2002 spreekt over het hoofdvertrek van de woning, niet specifiek over slaapkamers. Het DSR richt zich daarentegen direct op ruimtes die voor slaapdoeleinden worden gebruikt. Een Parijse eigenaar die een slaapkamer van 7 m² inricht in een appartement waarvan de woonkamer ver boven de 9 m² uitkomt, kan voldoen aan het decreet van fatsoenlijkheid, terwijl hij in strijd is met het DSR.
Ook interessant : Innovatieve oplossingen voor de ondersteuning van bedrijven bij hun digitale transformatie
Elke afdeling heeft zijn eigen sanitaire reglement. De drempels en formuleringen variëren. Voordat u een kleine kamer inricht of verhuurt, blijft het controleren van het DSR van de betrokken afdeling de eerste voorzorgsmaatregel die moet worden genomen. Om beter te begrijpen wat de wet voor kamers in 2026 voorziet, moet men deze twee niveaus van regelgeving combineren.
Verlies van APL voor kamers onder de drempel van 9 m²: het directe financiële effect
De artikelen die de minimale oppervlakte behandelen, vergeten vaak een bepalend aspect: een kamer van minder dan 9 m² die alleen wordt bezet, geeft geen recht op APL. Voor studenten en jonge werkenden verandert deze consequentie de financiële vergelijking van een woning radicaal.
Een eigenaar die een kamer van 8 m² in een studentenresidentie verhuurt, wordt geconfronteerd met een paradox. De woning kan voldoen aan de fatsoenlijkheidseisen als de bruikbare inhoud 20 m³ bereikt (bijvoorbeeld dankzij een plafondhoogte van meer dan 2,50 m). De huurder kan echter geen huurtoeslag ontvangen.
Op de markt voor kleine studentenwoningen vermindert het verlies van APL de kredietwaardigheid van de huurder en, bij gevolg, de werkelijke huurwaarde van het pand. Verhuurders die zich op dit segment richten, hebben er belang bij om de bruikbare oppervlakte nauwkeurig te meten voordat ze tot verhuur overgaan.
Wat dit verandert voor de verhuurder
Het risico beperkt zich niet tot een langer leegstaand pand. Een huurder die na ondertekening ontdekt dat hij geen recht heeft op APL, heeft mogelijkheden tot beroep. Hij kan de departementale verzoeningscommissie of de rechtbank inschakelen om een conformiteit van de woning of een huurverlaging te verzoeken.
De eigenaar loopt ook het risico op sancties als de woning door een rechter als niet-fatsoenlijk wordt gekwalificeerd. De aanmaning om werkzaamheden uit te voeren, vergezeld van een opschorting van de huur, maakt deel uit van de maatregelen die de rechtbank kan opleggen.
Fatsoenlijkheid, oppervlakte en bruikbare inhoud: de criteria die vóór verhuur in 2026 moeten worden gecontroleerd
Het decreet van 2002 stelt een alternatief vast: 9 m² bruikbare oppervlakte of 20 m³ bruikbare inhoud. Deze dubbele voorwaarde wordt vaak verkeerd begrepen. Veel eigenaren houden alleen rekening met de oppervlakte drempel en negeren het inhoudscriterium. De twee zijn niet cumulatief, de een of de ander is voldoende.
In de praktijk maakt de inhoud van 20 m³ het mogelijk om een woning waarvan het hoofdvertrek iets minder dan 9 m² meet, als fatsoenlijk te kwalificeren, op voorwaarde dat de plafondhoogte dit compenseert. Een zolderkamer van 8,5 m² met een gemiddelde hoogte van 2,40 m bereikt een inhoud van 20,4 m³ en voldoet dus aan de fatsoenlijkheidseis.
- De bruikbare oppervlakte wordt berekend volgens de Boutin-wet: deze sluit de delen uit waarvan de plafondhoogte lager is dan 1,80 m, de niet-ingedeelde zolders, kelders en garages.
- De bruikbare inhoud houdt rekening met het totale volume van de ruimte, maar alleen voor de delen waarvan de hoogte meer dan 1,80 m bedraagt.
- Ingebouwde kasten, deur- en raamopeningen, en traptreden worden niet meegerekend in de bruikbare oppervlakte.
Deze onderscheiding heeft concrete gevolgen voor oude woningen, ingedeelde zolders en kamers onder de daken. Het meten van de bruikbare inhoud kan de conformiteit van een woning redden die alleen op basis van de oppervlakte zou zijn gediskwalificeerd.
Het bijzondere geval van de plafondhoogte
Het decreet stelt een minimum van 2,20 m plafondhoogte vast. In Haussmanniaanse gebouwen of oude gebouwen die zijn omgebouwd, hebben sommige ruimtes terugtrekkingen, balken of schuin aflopende plafonds die de hoogte op bepaalde plaatsen verminderen. Alleen de zones die meer dan 1,80 m hoog zijn, worden in aanmerking genomen bij de berekening van de bruikbare oppervlakte volgens de Boutin-methode.
Een eigenaar die een oppervlakte-diagnose laat uitvoeren, moet ervoor zorgen dat de professional deze methode toepast. Meetfouten komen vaak voor en kunnen een fatsoenlijke woning omzetten in een niet-conforme woning, of omgekeerd.
Versterkte verplichtingen in 2026: wat er concreet verandert voor verhuurders
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn op 1 januari 2026 nieuwe minimale kwaliteitsnormen voor huurwoningen in werking getreden. Als het Franse kader op dezelfde datum geen vergelijkbare herziening heeft ondergaan, gaat de versterking van de controles op conformiteit en fatsoenlijkheid door.
De CAF intensiveren de controles van de oppervlakte bij aanvragen voor APL. Diagnostici worden steeds vaker ingeschakeld om bruikbare oppervlakte-attesten te produceren die in geval van geschil kunnen worden gebruikt. De huurder beschikt over versterkte middelen om de fatsoenlijkheid van zijn woning aan te vechten.
- De huurder kan de eigenaar vragen om de bruikbare oppervlakte van de woning te rechtvaardigen vóór of na de ondertekening van het huurcontract.
- Bij twijfel kan hij de CAF inschakelen, die de uitbetaling van de subsidies kan opschorten en om een controle kan vragen.
- De rechter kan de uitvoering van werkzaamheden tot conformiteit bevelen en de huur verlagen tijdens de duur van de werkzaamheden.
Voor een verhuurder is de huidige periode een verplichting om elke woning te controleren aan de hand van het decreet van 2002, het lokale DSR en de voorwaarden voor geschiktheid voor huurtoeslagen. Een professionele meting kost weinig in vergelijking met de financiële risico’s van een geschil.
Het laten uitvoeren van deze diagnose vóór de verhuur blijft de veiligste aanpak om onaangename verrassingen te vermijden.